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    银城国际登陆港股首日险破发行价 今年再冲200亿业绩

    每日经济新闻 2019-03-06 20:27:54

    随着3月6日顺利登陆港交所,银城国际控股也成为今年在香港上市的第二家内地房企。

    每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

    3月6日,银城国际控股(01902,HK)正式登陆港股。当日股价曾一度跌破发行价,最终收盘价2.38港元,与发行价持平。

    据悉,银城国际本次IPO共发行3.54亿股,占扩大股本后的25%,募资8.43亿港元(合1.07亿美元),同时设有15%的绿鞋机制,最终发行价为每股2.38港元。

    据公告披露,该次银城国际IPO将分别于香港发售股份数目14486000股股份,国际发售股份数目339776000股股份,另有15%超额配股权。

    此前配售结果公告显示,银城国际香港公开发售股份获认购不足,相当于香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售股份总数35426000股的约0.41倍。由于香港公开发售获认购不足,20940000股发售股份已自香港公开发售重新分配至国际发售。国际发售已获轻微超额认购,国际发售的承配人总数为109名。

    《每日经济新闻》记者注意到,银城国际布局的地域性明显——主力在长三角,重仓在南京,企业因规模偏小,且目前负债率高于行业平均水平。本次虽成功登陆港股,但是在房地产市场集中度趋高的背景下,如何吸引足够数量的投?#25910;擼?#20173;是其不容忽视的问题。

    图片来源:摄图网

    今年再冲200亿目标

    《每日经济新闻》记者查阅相关资料发现,银城国际的前身为南京银城房地产开发总公司,作为一家曾经的国有企业,其发展史最早可追溯至1993年。1996年银城国际正式开始进行物业开发,1997年涉足物业服务领域并成立银城物业,2001年获批重组为银城国际控股有限公司,实现私有化。

    以南京地区为主阵地的银城国际,自2005年10月小试无锡市场后,开始进一步向长三角区域扩张,布局苏州、镇江、杭州?#32422;?#39532;鞍山等地。

    截至去年11月30日,银城国共拥有位于7座城市的31个物业项目。土储建筑面积为343.7万平方米,其中开发中的土储建筑面积为232.1万平方米,持作未来发展的土储有93.3万平方米,可售货值511亿元。

    银城方面表示,从项目的货值上看,按照公司销售1~2年周期,预计2019年公司如顺利推盘,销售金额预计能达到150亿~200亿元,预计回款接近120亿~160亿元。

    值得注意的是,银城国际曾在2018年5月喊出“实现销售200亿”的目标。但据克而瑞公布的《2018年1~12月中国房地产企业销售额排行榜TOP200》,银城国际的销售金额只有108.9亿元,仅完当年目标的五成多。

    亿翰智库研究总监于小雨告诉《每日经济新闻》记者,最近?#34892;?#25151;企,尤其是地域性房企?#36861;?#36212;港上市,据说?#19981;?#19968;家房企也要准备IPO。这些小盘股上市一方面因为联交所对于内房股的?#20048;?#36923;辑有变化,而赴港上市也能给企业带来融资和品牌利好。

    58安居客房产研究院首席分析师张波直言,选择在上交所和深交所上市,要面临股本、盈利、股权等方面更严格的条件。而港交所的运作灵活,运作也更为市场化,可为未能达到内地A股条件的公司开启融资。

    不过《每日经济新闻》记者注意到,银城国际布局的地域性明显——主力在长三角,重仓在南京。企业因规模偏小,本次虽成功登陆港股,但是在房地产市场集中度趋高的背景下,如何吸引足够数量的投?#25910;擼约?#33021;否接受市场偏低的定价,仍是其不容忽视的问题。

    规模扩张推高负债率

    实际上,分析银城国际财务情况可发?#21046;?#20855;有“不稳定性”。

    招股书显示,公司的主营为物业销售,?#21019;?#32479;的房地产开发业务,收入占比达99.9%。

    银城国际2015年、2016年及2017年的营业收入分别为20.90亿元、25.02亿元和46.75亿元。2018年上半年,银城国际的营业收入则在10.7亿元,而2018年前10个?#38470;?#26377;36.65亿元。

    毛利率方面,银城国际自2015年以来始终处于波动状态。数据显示,2015年~2016年,银城国际毛利率维持在30%以上,2017年则突然?#38470;?#33267;16.8%,2018年10月毛利?#35270;?#23567;幅升高到27.6%。

    ?#28304;耍?#38134;城国际给出的解释是,2017年毛利率?#38470;?#26159;由于物业交付所导致的收益增加、售价增加与整体市场趋势一致所致。这也?#20174;?#20986;,此次毛利率增长并非公司整体营收?#38505;?#25110;是费用管控效率提高导致。

    而截至2018年10月31日,银城国际的净资产负债率为380.1%,虽较该年6月30日近500%的负债?#35270;?#26174;著?#38470;擔?#20294;与行业平均水平相比仍然高企,这和其上市之前集中拿地、拼命加杠杆不无关系。

    ?#28304;耍?#38134;城国际方面给出的答?#35789;牽?#22312;搭建红筹架构时,将未分配利润分给了原国内主体,所以表上呈现出来的净资产值就比较少。

    负债的上升趋势与公司发展趋势相关。一个地产项目的开发成本中建造成本并不亚于土地购置成本,因此当一个企业处于扩张期,同时叠加开发高峰期,其债务水平往往处于高峰。

    银城方面表示,由于近期大量?#26174;?#38144;售并未结转成为收入成为净资产,最终也推动?#21496;?#36127;债率的上升。因此,未来随着结转收入增加及开发业务大量回款,公司自然进入债务?#38470;?#21608;期。

    张波表示,银城国际的负债率的确高于房企的平均水平,同时由于公司规模化扩张需求带来土地储备增加,也进一步推高了负债水平。他进一步表示,虽然通过上市可以更有利股权融资,但负债率高企必然伴随着企业发展的高风险性,也预示着未来公司偿债压力较大,同时可能引发企业现金流持续紧张,从而导致抵御风险的能力降低,进而影响公司的财务安全,值得警惕。

    责编 魏文艺

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